Factsheet: 'Kosten Feyenoord City lopen verder op'

Het nieuwe stadion dat Feyenoord City wil bouwen, pakt met een investering van meer dan €500 miljoen fors duurder uit dan tot nu toe door Feyenoord City is gezegd. Dit blijkt uit recent onderzoek van Stadion op Zuid, een platform voor bezorgde Feyenoord-supporters. Stadion op Zuid vroeg enkele experts te kijken naar het kostenplaatje en die concludeerden dat de kosten straks minimaal €92 miljoen hoger zullen uitvallen. Totaal zullen de kosten uitkomen op €514 miljoen of zelfs nog meer. Kostenraming incompleet Feyenoord City hanteert een bedrag van €365,7 miljoen voor bouw en inrichting van het stadion. “Een heilig getal” noemde projectleider Frank Keizer dit bedrag onlangs in Het Financieele Dagblad. Deze raming is gebaseerd op het prijspeil in 2016 en is inmiddels dus achterhaald. Het bedrag waar Feyenoord City in de financieringsopgave mee rekent, is €422 miljoen. Dit bedrag is inclusief €30 miljoen bouwrente plus €26 miljoen inflatie over de periode 2016-2023. Dit plaatje is incompleet. Het gaat hier slechts om een deel van de kosten die samenhangen met nieuwbouw, omdat andere kostenposten ergens anders staan vermeld of niet worden genoemd. Dit wordt duidelijk als de NEN 2699-norm, de Nederlandse standaard voor bouwprojecten, wordt gehanteerd. Stadion op Zuid deed hier onderzoek naar en maakte op basis van deze NEN 2699-norm een actualisatie van de werkelijke kosten, dat schrijft Stadion op Zuid op hun website. Sterke stijging bouwkosten De door Feyenoord City geraamde kosten zullen bij aanvang van de bouw vrijwel zeker hoger uitvallen. Belangrijkste oorzaak zijn de stijgende kosten in een aantrekkende bouwmarkt. Over de periode 2016-2018 bedraagt de bouwkostenstijging (BDB-index) 5,35%. Hiermee komt de kostenraming nu al €19,5 miljoen hoger uit. Deze stijging zet zich naar verwachting de komende tijd door. Voor Feyenoord City komt er tussen nu en 2022 nog eens 8% aan extra bouwkosten bij. In totaal komt de bouwkostenstijging uit op meer dan €50 miljoen over de periode 2016-2023. Het door Feyenoord City gereserveerde bedrag voor inflatie is verre van toereikend. Deze actualisatie is gemaakt op basis van cijfers voor de lange termijn. De huidige realiteit is echter dat aanbestedingen een veel sterkere stijging van de bouwkosten laten zien. Er worden op dit moment zelfs projecten stilgelegd tijdens de bouw, doordat aannemers de eerder overeengekomen prijs niet meer kunnen waarmaken door de sterke bouwkostenstijging. Als deze situatie voor de korte termijn zich blijft doorzetten zal de overschrijding voor het stadion van Feyenoord City nog hoger uitvallen. Voor opdrachtgevers, in dit geval dus Feyenoord, is het erg ongunstig om in deze marktsituatie te gaan aanbesteden Aankoop en financiering grond De aankoop van grond waarop het stadion wordt gebouwd, is conform de NEN 2699 onderdeel van de investeringskosten. Door de kosten te verplaatsen naar de grondexploitatie wordt dit bedrag, €60 miljoen, door Feyenoord City ten onrechte buiten de gecommuniceerde bedragen gehouden. Feyenoord City sprak al eerder over een “mozaïek van deelprojecten, deelontwikkelingen en deelfinancieringen”. Deze kosten voor de grond zijn ergens anders in het project opgenomen. De gemeente betaalt en geeft het in erfpacht uit aan Feyenoord. Ondanks deze ‘deelfinanciering’ hoort het bij de investeringskosten van het nieuwe stadion. Wat Feyenoord City ook niet heeft meegenomen, is de ‘grondrente tijdens de bouw’. In 2019 staat de gronddeal gepland en begint ook de erfpachtteller te lopen gedurende de bouw: 4 jaar lang €2 miljoen per jaar is €8 miljoen. Al met al schat Stadion op Zuid dat de investering in het nieuwe stadion €92 miljoen hoger zal uitvallen dan Feyenoord City wil doen geloven. Nog meer kosten In de grondexploitatie wordt nog eens €51 miljoen aan kosten gemaakt. Omdat er geen zekerheid is over de toerekening van deze kosten, zijn deze door Stadion op Zuid vooralsnog buiten beschouwing gelaten. Aangenomen mag worden dat als de grondverwerving volledig toegerekend kan worden aan het stadion, ook de hiermee gemoeide kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken, civiele werken en planvorming, voor een substantieel deel toebehoren aan de investeringskosten van het stadion. Verder geven de stukken van Feyenoord City over een aantal posten geen informatie. Zo is onduidelijk of de post ‘Onvoorzien’, normaal 5 tot 10%, in de kostenberekeningen is meegenomen. Als deze post nog toegevoegd moet worden, gaat dat om een bedrag van nog eens €20 tot €40 miljoen. Ook is niet te achterhalen of alle bijkomende kosten (vanaf de start van het project) worden toegerekend. Tevens wordt er geen informatie verschaft over eventuele kosten voor belastingen. Als ook deze kosten voor rekening van het nieuwe stadion komen, kunnen de totale investeringskosten zelfs op €550 tot meer dan €600 miljoen uitkomen. Vergelijking met andere clubs en stadions Als we de investeringskosten afzetten tegen die van de grootste concurrent, dan wil Feyenoord City een stadion bouwen voor 3x het geld dat de Johan Cruyff Arena heeft gekost en 1,7x de stadions van Ajax en PSV samen. De investeringskosten per stoel zijn met €8.200 fors duurder dan de €2.900 in Amsterdam. Europees gezien is het nieuwe stadion een stuk duurder dan het stadion van AS Roma en fors duurder dan de stadions van Juventus en Atletico Madrid. Deze clubs spelen in Europese topcompetities en werken met veel hogere begrotingen dan Feyenoord. Factsheet Stadion op Zuid wil het beste voor Feyenoord met een stadion dat op korte termijn bijdraagt aan een substantiële en structurele groei van het spelersbudget. Feyenoord City heeft tot op heden niet inzichtelijk gemaakt wat de kosten voor het stadion zullen zijn en welk effect de uiteindelijke lasten zullen hebben op het spelersbudget van de club. Met de door Feyenoord City gecommuniceerde kosten was dit al een belangrijke vraag. Als alle verwachte kosten en mogelijke overschrijdingen worden meegerekend, is deze vraag nog actueler. De resultaten van het onderzoek zijn samengevat in bijgevoegde factsheet. Hierin zet Stadion op Zuid de kosten van een nieuw stadion van Feyenoord City op een rij en plaatst deze in de juiste context. Stadion op Zuid vraagt Feyenoord Rotterdam, Stadion Feijenoord en Gemeente Rotterdam om alle financiële aspecten – opbrengsten, kosten en risico’s – voor de voetbalclub volledig inzichtelijk te maken en, als blijkt dat het stadion van Feyenoord City niet het beste is voor Feyenoord, met een alternatief te komen. Hier vind je de factsheet met betrekking tot de kosten